Décret BACS — Obligations Tertiaire et Résidentiel 2026

Le Décret BACS oblige certains bâtiments non résidentiels à s’équiper d’un système d’automatisation et de contrôle (GTB — Gestion Technique du Bâtiment). Il s’adresse principalement aux propriétaires et gestionnaires de bâtiments tertiaires : bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement. Les particuliers en logement individuel ne sont pas directement visés par ce texte, mais certains immeubles résidentiels collectifs peuvent l’être selon leur configuration. Voici ce que vous devez savoir en mars 2026.

Qu’est-ce que le Décret BACS ?

BACS est l’acronyme anglais de Building Automation and Control Systems, que l’on traduit en français par “systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments”. Le décret BACS impose d’équiper certains bâtiments de ces systèmes afin d’optimiser la consommation d’énergie.

Le texte officiel

Le décret n°2020-887 du 20 juillet 2020 a posé le cadre général. Il a été modifié et renforcé par le décret n°2023-259 du 7 avril 2023, qui a notamment abaissé les seuils de puissance et introduit une obligation d’inspection périodique des systèmes de pilotage installés.

Enfin, le décret n°2025-1343 du 26 décembre 2025 a reporté certaines échéances du 1er janvier 2027 au 1er janvier 2030, pour les bâtiments dont la puissance est supérieure à 70 kW.

Les textes sont consultables sur Légifrance et le portail officiel rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr.

L’objectif du décret

Un système BACS permet de centraliser le pilotage des équipements d’un bâtiment (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage) pour optimiser leur fonctionnement en temps réel. L’objectif affiché est de réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires, qui représentent une part significative des émissions de gaz à effet de serre en France.

Calendrier et obligations par secteur

Le calendrier d’application du décret BACS varie selon la nature du bâtiment et la puissance de son installation.

Point important : les bâtiments tertiaires de plus de 290 kW auraient dû être conformes au 1er janvier 2025. Ceux qui ne l’étaient pas se trouvent actuellement en situation de non-conformité.

L’inspection périodique

Depuis le 7 avril 2023 (décret 2023-259), les bâtiments équipés d’un système BACS doivent également se soumettre à une inspection périodique obligatoire tous les 2 à 5 ans, selon le type d’équipement.

Seuils de puissance : les détails

Les seuils de puissance nominale utile déclenchant l’obligation sont calculés sur l’ensemble du système de chauffage, de climatisation ou de ventilation du bâtiment, combiné ou non.

Seuil de 290 kW — obligation depuis le 1er janvier 2025

Un bâtiment tertiaire équipé d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance nominale utile dépasse 290 kW devait être doté d’un système BACS conforme depuis le 1er janvier 2025.

À titre indicatif, un immeuble de bureaux de 3 000 à 5 000 m² est généralement concerné par ce seuil. Pour les propriétaires de bureaux cherchant à anticiper ces obligations, notre guide thermostat connecté pour bureau présente les solutions de régulation adaptées au tertiaire.

Seuil de 70 kW — obligation au 1er janvier 2030

Le seuil a été abaissé à 70 kW par le décret de 2023, avec une échéance initialement fixée au 1er janvier 2027, puis repoussée au 1er janvier 2030 par le décret du 26 décembre 2025.

Un bâtiment tertiaire d’environ 700 à 1 000 m² peut atteindre ce seuil. Cela élargit considérablement le nombre d’établissements concernés : petits commerces, restaurants, cabinets médicaux ou artisanaux de taille moyenne.

Comment calculer la puissance de son installation ?

La puissance à retenir est la puissance nominale utile de l’ensemble des équipements de chauffage et/ou de climatisation installés dans le bâtiment. Elle figure sur les notices techniques des équipements ou peut être relevée par un professionnel lors d’un audit énergétique.

Quel impact pour les particuliers avec une chaudière individuelle ?

C’est la question la plus fréquente. La réponse est claire : le Décret BACS ne s’applique pas aux logements résidentiels individuels.

Un propriétaire qui possède une maison ou un appartement avec sa propre chaudière individuelle n’est pas soumis au Décret BACS. Il est en revanche concerné par l’obligation de thermostat obligatoire issue du décret n°2023-444, dont l’échéance pour les bâtiments existants est fixée au 1er janvier 2030.

Et les copropriétés avec chauffage collectif ?

Les immeubles résidentiels collectifs disposant d’une chaufferie commune dépassant les seuils de puissance peuvent être concernés par le Décret BACS. Dans ce cas, c’est le syndicat de copropriétaires — via le syndic — qui est responsable de la mise en conformité. Si la chaudière collective de la copropriété dépasse 290 kW, la conformité était requise depuis le 1er janvier 2025. Au-delà de 70 kW, l’échéance est au 1er janvier 2030.

En cas de doute sur l’assujettissement de votre copropriété, consultez votre syndic ou rapprochez-vous d’un bureau d’études thermiques. Notre guide thermostat connecté en copropriété détaille les solutions de régulation adaptées aux immeubles et les démarches à engager. Le guide d’application publié sur rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr fournit des clarifications sur les cas limites.

Quelles solutions pour se mettre en conformité ?

Pour les bâtiments tertiaires

La mise en conformité au Décret BACS passe par l’installation d’une Gestion Technique du Bâtiment (GTB) de niveau suffisant. La norme EN ISO 52120-1 classe les systèmes BACS de A (le plus performant) à D (absent). Le décret exige au minimum la classe C pour les bâtiments tertiaires.

Les solutions concrètes comprennent :

• GTB légère : régulateurs programmables avec supervision centralisée, pour les bâtiments de taille moyenne.
• GTB avancée : systèmes BMS (Building Management System) avec communication entre équipements, tableaux de bord énergie, alertes automatiques.
• Comptage et télésurveillance : compteurs communicants, relevé à distance des consommations.

Parmi les fabricants référencés dans ce domaine, Siemens (gamme Desigo CC) et Theben (régulateurs et horloges bâtiment) couvrent aussi bien la GTB légère que les systèmes BMS avancés pour la régulation thermique des bâtiments tertiaires.

Côté tableau électrique et pilotage de zones, Schneider Wiser occupe une position intermédiaire intéressante : la même gamme sert le résidentiel haut de gamme et les petits locaux tertiaires, avec des modules de zone qui se posent sur un rail DIN standard. Pour un cabinet, un commerce ou une petite agence proche du seuil de 70 kW, c’est souvent la réponse la plus proportionnée.

Ce marché de la mise en conformité crée aussi de la demande côté pose. Électriciens, plombiers-chauffagistes et domoticiens qui veulent se positionner trouveront les qualifications requises et les modèles économiques dans notre guide pour devenir installateur de thermostats connectés.

En dessous de 1 000 m², une supervision complète coûte souvent plus cher que le gain espéré. Notre page GTB pour petits bâtiments compare les solutions allégées qui atteignent la classe C sans déployer un BMS complet.

Pour les particuliers souhaitant anticiper 2030

Bien que les particuliers ne soient pas soumis au Décret BACS, anticiper l’obligation de thermostat de 2030 permet de bénéficier aujourd’hui des aides disponibles. Un meilleur thermostat connecté de classe D ou E dépasse largement les exigences légales futures tout en générant des économies dès l’installation.

Pour financer cet équipement, les aides financières thermostat connecté via les CEE (fiche BAR-TH-173) restent accessibles en 2026. En choisissant bien votre équipement et en maîtrisant sa configuration, les économies thermostat connecté peuvent atteindre 10 à 25 % sur la facture de chauffage. Pour les bâtiments résidentiels, un professionnel qualifié peut vous accompagner dans l’installation thermostat connecté.

Sanctions en cas de non-conformité

Situation juridique actuelle

Le Décret BACS lui-même ne prévoit pas de sanctions directes et spécifiques en cas de non-conformité. Cependant, les bâtiments tertiaires assujettis au Décret BACS sont généralement aussi assujettis au Décret Tertiaire (décret du 23 juillet 2019), qui, lui, prévoit des sanctions financières explicites.

Sanctions du Décret Tertiaire applicables

En cas de non-atteinte des objectifs de réduction de consommation énergétique, les sanctions prévues sont :

• 7 500 € par personne morale et par bâtiment (entreprise, association, collectivité)
• 1 500 € par personne physique et par site

Ces montants peuvent être cumulés en cas de manquements persistants, et l’administration peut imposer des mises en conformité sous délai contraignant avec astreintes journalières.

Risque de réputation et de valorisation immobilière

Au-delà des sanctions financières, la non-conformité expose les propriétaires et gestionnaires à un risque de dévalorisation immobilière : les bâtiments avec une mauvaise performance énergétique sont de plus en plus difficiles à louer ou à vendre dans un marché qui intègre désormais ces critères.