Thermostat Connecté Copropriété : Réglementation BACS

Installer un thermostat connecté en copropriété est possible, mais la démarche dépend entièrement de votre type de chauffage — individuel ou collectif — et des règles de gouvernance de votre immeuble. Pour le chauffage collectif, c’est le syndicat de copropriétaires qui décide en assemblée générale. Pour le chauffage individuel, chaque copropriétaire est libre d’agir dans son lot privatif. Dans les deux cas, le Décret BACS impose des échéances réglementaires que syndics et copropriétaires ne peuvent plus ignorer.

Ce guide s’adresse aux syndics, aux membres de conseil syndical et aux copropriétaires qui veulent comprendre les règles, les solutions disponibles et les aides financières pour moderniser la régulation thermique d’un immeuble collectif.

Copropriété : chauffage individuel ou collectif, une distinction fondamentale

Avant toute décision, il faut identifier le mode de chauffage de l’immeuble. Cette distinction conditionne tout : qui décide, qui paie, et quelles solutions techniques sont envisageables.

Chauffage individuel en copropriété

Chaque logement dispose de sa propre source de chaleur (chaudière individuelle, radiateurs électriques, pompe à chaleur). Dans ce cas, chaque copropriétaire est pleinement propriétaire de son installation et peut remplacer son thermostat par un modèle connecté sans consulter l’assemblée générale.

Les contraintes restent celles d’un appartement standard : respect des parties communes lors des travaux, absence de modification de la structure du bâtiment. Un thermostat connecté sans fil (Tado, Netatmo, Google Nest) s’installe en 20 à 30 minutes sans percer de mur porteur.

Chauffage collectif en copropriété

L’immeuble est alimenté par une chaufferie centrale (fioul, gaz, réseau de chaleur urbain) ou un contrat de fourniture d’énergie thermique. Les émetteurs de chaleur (radiateurs, plancher chauffant) sont dans les parties privatives, mais la production est commune.

C’est ici que la réglementation et la gouvernance entrent en jeu. Toute modification du système de régulation collective relève d’une décision de l’assemblée générale. Pour en savoir plus sur les contraintes techniques de ce type d’installation, consultez notre guide sur le chauffage collectif connecté.

Gouvernance : quelles décisions relèvent de l’AG ?

La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application définissent trois niveaux de majorité pour les décisions en copropriété. La modernisation thermique peut relever de l’un ou l’autre selon son ampleur.

Article 24 — Majorité simple des présents et représentés

Les travaux d’entretien courant et les améliorations à caractère conservatoire passent en majorité simple. L’installation de têtes thermostatiques connectées sur des radiateurs existants peut être présentée comme un entretien améliorant, relevant de l’article 24 — à condition que le syndic inscrive le point à l’ordre du jour avec un devis.

Article 25 — Majorité absolue de tous les copropriétaires

Les travaux d’amélioration significatifs (modification du réseau, installation d’une GTB, remplacement de la chaufferie) nécessitent la majorité absolue de l’ensemble des tantièmes. C’est le seuil habituel pour l’installation d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) ou d’un comptage individuel de chaleur.

Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, la loi ALUR permet de repasser le vote en article 24 lors de la même assemblée ou de la suivante.

Article 26 — Double majorité

Réservé aux travaux très structurants ou affectant la destination de l’immeuble. Rare pour une modernisation thermique standard.

Les solutions techniques disponibles en copropriété

Têtes thermostatiques connectées : la solution la plus accessible

Sur un chauffage collectif par radiateurs à eau, chaque copropriétaire peut remplacer sa tête thermostatique manuelle par une tête connectée sans décision d’assemblée générale — il s’agit de parties privatives.

Les têtes thermostatiques connectées (Netatmo, Tado, Danfoss Ally, Eve Thermo) permettent une régulation pièce par pièce, des plages horaires programmées et un accès à distance. Elles se vissent sur le corps de robinet existant (filetages standard M30×1,5 ou adaptateur inclus) en moins de 5 minutes.

Limite : sans coordination à l’échelle de l’immeuble, chaque appartement régule indépendamment, ce qui peut créer des déséquilibres hydrauliques si les robinets sont tous fermés simultanément.

GTB (Gestion Technique du Bâtiment) : la solution globale

Une GTB copropriété centralise la régulation de l’ensemble de l’immeuble : chaufferie, ventilation, eau chaude sanitaire collective, éclairage des parties communes. Elle permet d’ajuster la production de chaleur en fonction des besoins réels, d’activer le mode réduit la nuit ou en cas d’absence, et de générer des rapports de consommation.

C’est la solution visée par le Décret BACS et recommandée pour les immeubles de plus de 290 kW de puissance nominale. Pour les bâtiments résidentiels collectifs, l’obligation s’applique à partir du 1er janvier 2027.

Notre page dédiée à la GTB petits bâtiments détaille les solutions adaptées aux copropriétés de taille moyenne (20 à 50 logements).

Comptage individuel de chaleur

Le comptage individuel est obligatoire depuis 2017 dans les immeubles collectifs dont la consommation de chauffage dépasse 80 kWh/m²/an (article R241-7 du Code de l’énergie). Les répartiteurs de frais de chaleur (RFC) ou les compteurs individuels permettent de facturer chaque appartement en fonction de sa consommation réelle.

Les nouveaux répartiteurs connectés (Ista, Techem, Qundis) transmettent les relevés à distance et peuvent s’intégrer à une GTB pour une gestion optimisée.

Décret BACS : les obligations qui s’imposent aux copropriétés

Le Décret BACS (Building Automation and Control Systems), issu de la directive européenne EPBD, impose l’installation de systèmes d’automatisation dans tous les bâtiments non résidentiels et résidentiels collectifs au-dessus de certains seuils de puissance.

Échéances pour les copropriétés

La majorité des copropriétés avec chauffage collectif gaz ou fioul sont concernées par l’échéance de 2027. Un immeuble de 30 logements avec une chaudière de 300 kW doit être équipé d’un système d’automatisation de classe B minimum avant cette date.

Le non-respect peut entraîner des pénalités administratives et, surtout, une perte d’éligibilité aux aides financières CEE et MaPrimeRénov’.

Pour les copropriétés à usage mixte (logements + commerces), les règles s’appliquent séparément sur la partie tertiaire. Notre guide sur le thermostat connecté tertiaire couvre ce cas spécifique.

Aides financières pour la copropriété

La modernisation thermique d’une copropriété ouvre droit à plusieurs dispositifs cumulables, sous réserve d’éligibilité.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE sont attribuables aux copropriétés au titre de plusieurs fiches d’opérations standardisées :

• BAT-TH-116 : Système de régulation par gérance technique centralisée (GTB)
• RES-CH-106 : Robinets thermostatiques sur réseau de chaleur
• BAR-TH-155 : Système de régulation par variation électronique de vitesse (circulateurs)

Le montant des CEE est calculé en fonction de la surface chauffée, la zone climatique et le type d’énergie. Pour un immeuble parisien de 1 500 m², la prime CEE pour une GTB peut représenter 8 000 à 25 000 € selon le fournisseur d’énergie sollicité.

MaPrimeRénov’ Copropriétés

Ce dispositif ANAH finance jusqu’à 45 % du montant HT des travaux de rénovation énergétique en copropriété, avec un bonus de 10 % si le gain énergétique atteint au moins deux classes DPE. Les travaux de régulation seuls ne sont pas éligibles, mais ils peuvent être intégrés à un dossier de rénovation globale incluant isolation et/ou changement de chaufferie.

Plafond de travaux subventionnables : 25 000 € par logement.

Éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ copropriété)

L’éco-PTZ collectif permet de financer jusqu’à 50 000 € par logement (plafonné à 1 200 000 € pour la copropriété) pour des travaux de rénovation énergétique. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ Copropriétés et les CEE.

TVA à taux réduit

Les travaux d’installation réalisés par un professionnel sur un immeuble de plus de 2 ans bénéficient de la TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) pour les équipements d’efficacité énergétique.

Cas pratique : copropriété de 30 logements, 450 kW

Prenons une copropriété type : immeuble haussmannien parisien, 30 appartements, chauffage collectif gaz, chaudière de 450 kW installée en 2008. Consommation annuelle : 180 000 kWh gaz, soit 21 600 € de charges de chauffage (tarif 0,12 €/kWh).

Projet retenu : GTB classe B + têtes thermostatiques connectées

Investissement total estimé :

• GTB (régulation chaufferie + sonde météo + interface copropriétaire) : 18 000 € HT
• Têtes thermostatiques connectées (3 par logement × 30) : 7 200 € HT
• Compteurs de chaleur connectés (30 logements) : 9 000 € HT
• Installation et mise en service : 6 500 € HT
• Total : 40 700 € HT

Aides déduites :

• CEE (BAT-TH-116 + BAR-TH-155) : -12 000 €
• TVA à 5,5 % (économie vs 20 %) : -5 900 €
• Reste à charge : ~22 800 € soit 760 € par logement

Économies annuelles estimées :

• Régulation optimisée chaufferie : -15 % sur la consommation = -3 240 €/an
• Régulation individuelle têtes thermostatiques : -8 % supplémentaires = -1 280 €/an
• Total économies : ~4 520 €/an → retour sur investissement en 5 ans

La décision en AG passe en article 25 (travaux d’amélioration > 1/10 du budget prévisionnel). Avec une bonne présentation du retour sur investissement, ce type de projet obtient généralement les votes nécessaires.

FAQ — Thermostat connecté en copropriété